Revisional de Aluguel – Consideração das Acessões realizadas pelo Locatário
Embora a principal discussão relacionada aos contratos de locação, em tempos de pandemia, seja a aplicação da teoria da imprevisibilidade e/ou a caracterização de caso fortuito ou força maior, o Superior Tribunal de Justiça analisou outros temas relevantes, que impactam diretamente na relação entre locador e locatário.
Em agosto de 2020, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, por meio dos embargos de divergência nº 1.411.420/DF, enfrentou se, na ação revisional de aluguel, deve-se considerar em seu cálculo eventual acessão realizada pelo locatário, com autorização do locador.
A divergência constatada está atrelada as seguintes correntes: (i) o cômputo do valor do aluguel deve considerar todas as suas benfeitorias, mesmo se realizadas pelo locatário (Sexta Turma, Terceira Seção e Quinta Turma); (ii) as benfeitorias realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato, mas poderão ser consideradas na fixação de aluguel por ocasião de renovatória, no novo contrato (Quarta Turma).
Para solucionar essa divergência, a Min. Nancy Andrighi, relatora dos embargos de divergência, sustentou que o art. 19 da lei 8.245/91 dispõe que tanto o locador como o locatário podem pedir revisão judicial do aluguel, “a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”, devendo, por isso, ser considerada “todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário”, inclusive e por óbvio, eventuais acessões que valorizem o imóvel.
De acordo com a fundamentação, ao o locatário assumir a realização de acessões ao imóvel, ele “por sua livre manifestação de vontade aceitou realizar as obras no terreno alheio”, não podendo considerar que “apenas quando o investimento é realizado por conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do aluguel”, até porque, isso limitaria “sobremaneira as relação privadas de locação e acaba por deslocar a lógica que subjaz esses contratos no que diz respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel”.
Além disso, a acessão se incorpora ao imóvel, “cuja propriedade sempre pertenceu ao locador”, sendo plenamente possível que os investimentos necessários à acessão corram “por conta do locador ou do locatário, justamente para preservar a boa-fé nas relações contratuais”.
Vale dizer, o Superior Tribunal de Justiça, além de concluir que as acessões se incorporam ao imóvel, entendeu pelo prevalecimento da autonomia da vontade das partes, ainda mais em um contrato de locação empresarial. Afinal, “locador e locatário estão autorizados a negociar livremente sobre o bem-da-vida”, sendo que, no caso em discussão, o locatário decidiu, por conta própria, por construir uma edificação sem a correlata indenização.
O Superior Tribunal de Justiça está, de certa forma e portanto, protegendo a autonomia privada e mantendo a livre negociação realizada entre as partes, o que, em nosso olhar, traz uma segurança jurídica para as relações comerciais.
Este posicionamento permite que a realização de benfeitorias seja mais um tema de negociação entre locadores e locatários, que deverão sopesá-las também em relação à valorização do imóvel e majoração do respectivo valor da locação.